初心者でも首都圏の不動産投資で副収入を!

記事更新日: 2019/07/25

ライター: CHARAN

あなたは、マンション投資についてご存知ですか?

マンション投資をすることで、給料と別に副収入が得られることはご存知ですか?

日本は人口減少社会になっておりますが、首都圏への人口集中は続いており、今度もその傾向は続いていきます。令和2年(2020年)には東京オリンピックも開催されて、首都圏は大いに盛り上がっております。そのため、首都圏は不動産投資に適した地域と言えます。

今回は、マンション投資について解説をしていきましょう!

マンション投資とは?

あなたは、マンション投資と聞いて、マンションを一棟丸ごと買うと思いましたか?

あなた以外の多くの方も一棟まるごと買うという印象を持たれた方も多いと思います。

確かにマンションを一棟丸ごと買う方法もありますが、分譲マンションを購入するという方法もあるんです!

分譲マンションであれば、一棟丸ごと購入するよりも割安になります。

分譲マンションは一般的に自分が居住するために購入するというイメージだと思いますが、他の人に貸すという選択肢があるんです!

マンション投資をする意義

かつての高度経済成長期は新卒で入社した会社に定年まで勤め上げるという「終身雇用」が一般的な時代でした。

しかしながら、現在の社会は転職なども以前と比較してごく一般的になってきました。

平均寿命もかつては60歳から70歳程度であった時代もありましたが、現在は男女ともに80歳を超えており、今では人生100年時代ということも世間では言われるようになってきました。

現在は定年延長や継続雇用制度の拡充により、65歳まで働くことが一般的になっていますが、人生100年時代となることを考えますと、65歳からの35年をどのように収入を得ていくかが鍵となります。65歳からの35年は普通に考えた場合には、年金しか収入を得る手段はありません。アルバイトなどをする手段もありますが、病気により働くこと自体ができなくなるリスクも年齢が高くなればなるほど生じます。病気になれば医療費もそれだけ高額となりますね。

他にも様々なリスクが考えられます。子供が万が一ニートになってしまったら、それだけ余分に生活費がかかります。さらに、消費税増税など暮らしに関わる不安は大いにある状況ですね。

今の日本は低成長期です。サラリーマンとしての収入とは「別の収入」がこれからの時代は非常に重要となってきます。マンション投資はサラリーマンと別の収入を得る点では、選択肢の一つとして積極的に考えて良いと言えるでしょう。

マンション投資でどのように収入を得るのか?

マンション投資では、入居される方にマンションを貸すことで収入が得られるんです。

入居される方が支払う家賃、それがあなたの収入になります。あなたは大家さんという立場です。

その後は入居者が賃料を支払い続ける限り、毎月の収入として入ってくることになります。

どれくらいの資金が必要なのか?

新築か中古か、若しくは駅から近いかどうかなどにより、様々な条件がありますが、東京23区内のワンルームの場合、3000-5000万円程度が目安です。自己資金だけで不足する場合は、ローンでの借り入れも検討する余地がありますね!

近年は平成23年(2011年)の東日本大震災や平成28年(2016年)の熊本地震、平成30年(2018年)の西日本豪雨などの大規模な自然災害による復興需要や令和2年(2020年)の東京オリンピックや令和7年(2025年)の大阪万博による建設需要の増加で、建設業界の人材が不足し人件費が高騰している影響で、建築費も高騰してしまい新築マンションが値上がりしている傾向が全国的に顕著です。

ローンでの借り入れと団体信用生命保険について

ローンでの借り入れは、勤続年数や属性(雇用形態や業種、会社規模など)、信用情報の状況により左右されます。それに基づき銀行など金融機関の審査が行われ、借り入れできる金額が決定されます。特に過去自己破産をしている場合、破産直後については一切金融機関からの借り入れができなくなります。勤続年数が短い場合、中小企業や非正規雇用の場合は融資可能額が低くなる傾向があり、勤続年数が長い場合、大手企業や公務員の場合には融資可能額が高額となる傾向にあります。一部の金融機関では不動産投資に対して積極的に貸し出す金融機関もございましたが、スルガ銀行の不正融資問題の発覚後は以前より審査が厳しい状況となっております。

ローンを活用する場合は、返済計画について綿密にシミュレーションを行い、資金繰りが破綻しないよう注意しましょう。家賃収入で返済ができる状況が続けば、資産を増やしていく面では大きなメリットが出てきます。実績が伴えば、更に物件を買い増す際に新たな融資枠が認められる事例もあります。

また、ローンを活用する場合は団体信用生命保険に加入することが基本となります。保険料は金融機関が負担します。この保険により死亡または高度障害になった場合、残債が保険会社によって支払われます。マンションのローンはこれにより完済した扱いとなり、マンション自体は遺族に相続されます。そのため、マンション投資は生命保険の代わりとしても活用できます。

マンション投資のリスクについて

マンション投資にはざまざまなリスクがあります。何もしなくて儲かるわけではありません。リスクを最小限とするための対策を常に考えること、万が一リスクが表面化したとき、影響を最小限にするための心構えが大事です。

・マンション投資で収入が得られるのは、入居者との間で契約を結んでから退去するまでとなります。
不動産会社・管理会社(以下「管理会社等」とします)によっては一括借上げにより、入居者がいない場合でも賃料が入るケースがあります。ただし、保証してくれる期間や金額などに様々な条件がありますので、十分に確認しましょう。

・もしくは家賃を滞納した場合、その後は収入が入りません。
こちらも管理会社等によっては家賃を保証してくれるケースがあります。保証してくれる期間や金額などに様々な条件がありますので、十分に確認しましょう。

・固定資産税や都市計画税、修繕積立金、管理費、修繕費が発生します。
マンションには固定資産税や都市計画税が発生します。区分所有のマンションの場合には、将来の大規模修繕や建て替えの資金を確保するために、修繕積立金を支払うこととなります。また管理会社等に支払う管理費や、修繕費が発生します。修繕費は入居者が退去したタイミングで多く発生する傾向があります。

・売値が買値より下がるリスク
まとまった資金が必要な場面では、所有しているマンションを売却せざるを得ない状況になってしまいます。買値より高く売ることができず売却損を出してしまうリスクもあります。新築で購入していても売却するときは中古物件となってしまいます。経年劣化や周辺の環境の変化が加味されて、価値も変動してしまいます。

マンション投資のメリットについて

これからマンション投資のメリットについて説明をしていきましょう。

マンション投資をする場合には、サラリーマンとは異なり様々な「必要経費」が認められます。「必要経費」には修繕積立金や修繕費、管理費などが該当し、固定資産性や都市計画税など一部の税も「必要経費」として認められます。一般的に「必要経費」として認められたものは所得から差し引くこととなります。

サラリーマンがマンション投資をする場合、マンション投資の必要経費に組み込むことにより、サラリーマンとしての手取り額を増やすことが可能となります。

サラリーマンと違い、マンション投資には定年という概念はありません。入居者がいる限り一生収入が入ってくるというのが、サラリーマンと大きく異なる点です。特に、あなたの収入が減少したり、失業したり、病気になったりしたとき、定年退職で年金暮らしとなった時にマンション投資による家賃収入が心強い味方となります。そして、あなたが亡くなられた後も、家族に相続することができ残された家族にもマンション投資の恩恵が受けられます。

専業大家さんになることは可能か?

もし、あなたがサラリーマンで有り続けることに違和感を持っていたら、会社を辞めて専業大家さんになることに憧れを持っているかもしれません。

専業大家さんになるには分譲マンション1戸では難しいと言えます。複数の物件を保有するがマンションを1棟所有しないと、専業大家さんになることは難しいです。

成功するには不動産に対する目利きも資金力も必要です。分譲マンション1戸でまずは成果を得てから焦らず次のステップへ行きましょう。

新築物件のメリット・デメリット

新築物件の最大のメリットは「手間がかからない」「修繕費が少なく済む」点です。
最新の設備、新しい建物であることで入居者に対する訴求力も断然違います。
最新の法規制に則り建てられている物件のため、安全性も中古物件より比べて高いのもメリットです。

デメリットは数千万単位での支出になってしまう点にあります。手元に残せる資金が少なくなってしまいます。
とはいえども、購入直後はメンテナンスの手間が少なく、修繕費が低額になる点も大きいです。

中古物件のメリット・デメリット

中古物件の最大のメリットは「割安」である点です。郊外ではサラリーマンの一般的な年収相当で購入できる物件も存在します。中には一般的な月収相当で購入できるものも存在します。

しかしながら、中古物件の場合は新築物件以上に目利きが求められます。物件の状態に十分注意する必要があります。雨漏りしている場合や最悪の場合居住するのが危険な状況になっている物件もあります。また、昔の法規制に則り建てられているため、安全性が新築物件よりも低い傾向にあります。新築物件と比べて物件の競争力も低下している傾向がありますので、周辺環境(駅からの距離や公共施設の有無等)にも注意して購入しましょう。

中古物件の場合は少ない資金で購入できるため、利回りは新築よりも高い傾向にあります。手間も多くかかりますが、資金が少ない方やローンの活用が難しい方は中古物件を積極的に検討するのも選択肢です。

首都圏エリアの状況について、地方での投資との比較

日本が現在人口減少社会ではあり、地方では一部を除いて人口の減少が進んでおります。しかし東京圏・名古屋圏・大阪圏の3大都市圏においては人口の増加傾向を見せております。特に東京圏では一番増加傾向を見せております。

令和7年(2025年)頃に東京圏の人口増加のピークを迎えますが、単身世帯の増加は未婚率の増加に伴い今後も続くと予想されます。

そのため、今後もワンルームマンションに対する需要は根強いと考えられます。

マンション投資を扱う首都圏の不動産会社・ウェブサイトの紹介

・不動産の窓口

無料相談ができます。沖縄県と離島を除く全国に対応しております。不動産会社ではないため、中立的なアドバイスができ全国の不動産会社を紹介できるとしております。不動産投資の初心者にはおすすめです。

・RENOSY(株式会社GA technologies)

「AIを活用した不動産投資で堅実な収益を」とあります。取り扱い対象は都市部の中古マンションに特化しております。Webサイトで資料請求をすると、不動産投資がわかる「オリジナルブック」や投資家の方のインタビューを収録したDVDを手に入れることができます。

「RENOSY」はこちら!・リノナビ(コスモスイニシア)

リノベーション物件に特化したサイトです。独自の基準を設けて掲載しております。基準に満たない物件は掲載されません。仲介手数料は一律46万円(税別)となっており、手数料が明確なのも嬉しいですね。

最後に

今の日本は低成長期に当たり、暮らしに対する不安は数多くある状況です。
マンション投資は「暮らしに対する不安」を解決する有力な選択肢です。
この記事があなたの将来について、老後について深く考えるきっかけとなれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございます!

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